加强物业管理 规范物业收费行为势在必行

杨立红　谢学芬

　　物业管理是一项新兴产业，是小区开发建设的一个重要组成部分，也是一项重要的居民区域改革。物业管理的设立和规范有效运行，必将给小区的管理和居民生活带来便利，从根本上结束过去居民小区杂乱无章，无人管理的局面。随着房地产业的发展和现代化城市进程加快，物业管理就显得十分重要了。近年来，我市驻地物业管理有了长足发展，从规模和环境美化等方面都有很大程度的提高，但由于我市物业管理尚在启动阶段，物业管理形式主要是自管型，即谁开发，谁管理，现有的物业公司多数是由开发单位派生或依附于开发单位，其实质上是房地产开发经营的继续和延伸，没有形成自主经营、自负盈亏、独立核算的法人管理体制，缺乏独立运作和自我发展的能力，加之其它原因，小区物业管理出现了不尽如意的地方和问题，针对这一状况，我们对物业管理和收费进行调查。

　　一、物业管理和收费中存在的主要问题

　　1、体制不理顺，建成的小区规模小，管理不规范，由于现阶段房地产开发体制不理顺，没有统一的规划标准，多家开发，开发出来的小区规模千差万别，规模普遍较小，加之开发单位在建房质量、小区环境，以及水、电配套设施等方面存在 问题，都要由其依附的物业公司来承担，由于受自身条件限制，以及物业公司从业人员业务素质和业务水平不高，难以给居民提供优质多元化服务，给今后的管理服务带来困难。
　　据测算，按物业收费最低标准收取，每个小区要在5万平方米左右，所收费用再加上物业公司自身的多种经营收入，才能满足物业公司的管理支出，略有节余，据我们调查，我市驻地开发的小区多数在2万平方米左右，有的更小，不利于物业管理规模经营，不利于经营效益的提高。

　　2、物业管理法制建设滞后，人们消费观念落后，收费难度大。物业管理是新生事物，与之相配套的法制建设相对滞后，缺乏具有可行性、操作性配套法规。实行物业管理，要向用户收取一定的费用，这是市场经济的必然，但大部分人还存在“无偿使用，无偿受益，费用政府承担”这一陈旧思想，加之物业公司管理水平低，服务不到位，特别是部分小区交付使用后，水、电设施没有与水电部门交接清楚，业主和用户要承担损耗差价，变相提高了价格，业主和用户很是不理解，并多次到物价等有关部门投诉举报，这是造成部分业主和用户拖交，拒交费用的一个重要原因，形成了缴费率低、收费难的局面，据我们调查，我市驻地居民小区仅收每户每月2元的卫生保洁费，且不能足额到位。

　　3、管理水平低，服务质量差。目前，我市驻地小区的物业公司是由开发商派生或依附开发单位，由于开发商的主业是搞 建筑，对物业管理没有经验，开发商又不能对其进行相关的业务培训，因此，决定了这样的物业管理先天不足，服务质量差，态度生硬，公共卫生、绿地养护以公共设施维修与管理跟不上，甚至遭到人为破坏，业主和用户意见很大。调查中用户反映，虽然交了卫生保洁费，但不能及时打扫，小区脏、乱、差以及水、电价格高等问题，依然存在，且不能张榜费用收支情况。

　　二、几点思考

　　1、理顺体制，转变观念，规范管理。要使物业管理在全市推行起来，政府要加强对此工作的领导，引起重视。政府各有关部门要按照各自分工，在规划、设计、配套、建筑质量等方面严格把关，规模化开发，公开竞标开发，把小区建成设施配套齐全、优美、高雅、文明的现代化小区。要打破过去那种陈旧观念，实现观念上的彻底转变，物业公司要由过去的管理型到服务型的转变，由附属性向法人实体的经营型转变，由向主管部门和单位负责变为向业主和用户负责的转变，明确地位和作用，规范管理，规范服务，为广大业主和用户提供全方位、优质服务，发展和壮大物业管理规模，提高物业管理水平和经营效益。

　　2、完善法制建设，加大宣传力度，增加收费透明度。在推进物业管理进程中，市政府虽然已经出台了物业管理办法，并开始试点，但鉴于人们思想观念和经济条件等各方面因素，推广难度较大，要引导城市小区建设、物业管理规范、有序，逐步走上市场经营的轨道。必须充分利用各种新闻媒介及其他形式，广泛宣传物业管理法规、服务内容、收费政策向业主和用户讲清楚，求得理解，逐步解决业主和用户对物业管理和接受有偿服务的观念转变。要增加物业公司财务收支透明度，公开费用收支情况，接受业主和用户的监督。

　　3、实行公开、公平竞争，全面提高物业管理水平。在加强现有物业公司管理，扩大服务范围的同时，要借鉴外地物业管理先进经验，成立独立小区业主委员会，通过政府物业主管部门公开招聘物业管理单位，让那些有实力，有管理经验，正规的物业管理企业经营小区的物业管理，以“优质的服务提升业主生活质量”，急业主所急，想业主之所想，真正取信于业主，以实际行动赢得业主和用户的理解和支持，逐渐改变收费难的局面，全面提高物业管理水平。